サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とシニア向け分譲マンションの違いを徹底比較！費用、サービス、契約形態まで

公開：2025/06/30　更新：2025/06/24 カテゴリー：

高齢期の住まい選びは、多くの方にとって人生の大きな転換点です。選択肢が多岐にわたる中で、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」と「シニア向け分譲マンション」は、比較的自立した生活を送りたいと考える高齢者の方々に注目されています。しかし、この二つの住まいには、費用や提供されるサービス、契約形態など、多くの違いがあります。この記事では、サ高住とシニア向け分譲マンションのそれぞれの特徴を深く掘り下げ、両者の違いを費用面からサービス内容、そして契約形式に至るまで徹底的に比較解説します。ご自身のライフスタイルや将来を見据え、後悔しない最適な住まいを選ぶためのポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは？

サ高住の定義と目的

サービス付き高齢者向け住宅、通称「サ高住」は、高齢者が安心して暮らせる住まいとして、2011年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき創設されました 1。この法律により、バリアフリー構造であること、安否確認サービスと生活相談サービスが提供されることが義務付けられています 2。サ高住の主な目的は、高齢者の居住の安定を確保し、自立した生活を支援することにあります。

サ高住は、国土交通省と厚生労働省が連携して所管しており、施設によっては介護サービスや医療サービスを併設しているところもあります。入居者の方々の生活の質を高め、地域の中で安心して暮らし続けられるよう支援する役割も担っています。

サ高住の入居条件

サ高住の入居対象者は、原則として60歳以上の方、または要介護認定を受けている60歳未満の方です。多くの場合、自立している方から軽度の要介護の方までが対象となりますが、施設によっては重度の介護が必要な方も受け入れている場合があります。

具体的な入居条件は施設ごとに異なるため、事前に確認が必要です。一般的には、以下の点が条件として挙げられます。

年齢制限: 60歳以上の方
自立度: 自立の方から要介護認定を受けている方まで（施設による）
身元引受人: 必要となる場合がある
共同生活への適応: 他の入居者との共同生活が可能な方

シニア向け分譲マンションとは？

シニア向け分譲マンションの定義と目的

シニア向け分譲マンションは、主に高齢者が快適に暮らせるように設計された分譲型のマンションです。一般の分譲マンションとは異なり、バリアフリー構造が徹底されているほか、安否確認や生活支援サービス、緊急時対応などの高齢者向けのサービスが提供されるのが特徴です。サ高住のように法律で定められた明確な定義はありませんが、高齢者の居住安定と生活の質の向上を目的としている点は共通しています。

このタイプのマンションでは、入居者は部屋を「購入」する形になります。所有権を得ることで、資産として保有し続けることが可能であり、将来的に売却したり、相続したりすることもできます。

シニア向け分譲マンションの入居条件

シニア向け分譲マンションの入居条件も、各マンションによって異なりますが、一般的にはサ高住と同様に年齢制限が設けられていることが多いです。多くは、契約者または居住者のいずれかが50歳以上、または60歳以上といった条件があります。

また、自立した生活が送れる方が主な対象となります。介護が必要になった場合の対応はマンションによって様々で、外部の介護サービスを利用することになる場合もあれば、施設内で提携している介護サービスを受けられる場合もあります。

具体的な入居条件として、以下のような点が挙げられます。

年齢制限: 契約者または居住者のいずれかが50歳以上、または60歳以上など（マンションによる）
自立度: 基本的に自立した生活が送れる方
健康状態: 健康であること、または自立した生活を送る上で支障がないこと

サ高住とシニア向け分譲マンションの主な違いを徹底比較

サ高住とシニア向け分譲マンションは、どちらも高齢者のための住まいですが、その性質は大きく異なります。ここでは、費用、契約形式、サービス内容、居室と設備といった主要な項目で両者を比較します。

費用（初期費用・月額費用）の違い

高齢者向け施設を選ぶ上で、費用は非常に重要な要素です。サ高住とシニア向け分譲マンションでは、費用の体系が大きく異なります。

サ高住の費用体系

サ高住の費用は、主に「初期費用」と「月額費用」に分けられます。

初期費用

項目	内容
敷金	家賃の数ヶ月分が一般的です。退去時に原状回復費用などを差し引いて返還されることがほとんどです。
礼金	敷金とは異なり、返還されない費用です。
入居一時金	一部のサ高住で設定されており、数万円から数百万円と幅があります。これは家賃の前払い的な性格を持つ場合や、共用施設の利用料などに充当される場合があります。

月額費用

項目	内容
家賃	居室の広さや設備、立地によって大きく異なります。
管理費	共用部分の維持管理費用、事務管理費用、人件費などに充てられます。
サービス費用	安否確認や生活相談などの必須サービス費用です。
食費	食事提供がある場合にかかります。
その他	介護サービス費（介護保険自己負担分）、医療費、個別の生活支援サービス利用料、消耗品費など。

月額費用の合計は、およそ10万円から30万円程度が目安ですが、地域や提供されるサービス内容によって幅があります。

シニア向け分譲マンションの費用体系

シニア向け分譲マンションの費用は、不動産の購入に近い形となります。

初期費用

項目	内容
物件購入費用	マンションの部屋自体の購入費用で、数千万円から億単位になることもあります。これは一般的な不動産購入と同様に、立地や広さ、築年数、設備などによって大きく変動します。
仲介手数料	不動産会社を通して購入した場合にかかります。
登記費用、不動産取得税	物件購入に伴う税金や手数料です。

月額費用

項目	内容
管理費	共用部分の維持管理費用、管理人件費、各種設備維持費などに充てられます。
修繕積立金	将来の大規模修繕に備えて積み立てる費用です。
サービス費	安否確認や生活相談、フロントサービスなどの費用です。
その他	固定資産税、都市計画税、火災保険料、個別に利用する介護サービス費や医療費など。

月額費用は、管理費や修繕積立金、サービス費などを含めて数万円から数十万円程度となることが多いです。物件購入費用が高額であるため、初期費用がサ高住と比較して格段に高くなる傾向があります。

契約形式の違い

サ高住とシニア向け分譲マンションでは、契約の形式が根本的に異なります。

サ高住の契約形式

サ高住の契約形式は、一般的に「賃貸借契約」です。入居者は施設の居室を借りる形となり、所有権は発生しません。そのため、入居一時金などの初期費用がかかる場合でも、あくまで賃貸契約の一部としての性格が強いです。

賃貸借契約であるため、入居者は「借地借家法」によって保護されます。原則として、事業者の都合で一方的に退去を求められることはありません。ただし、家賃の滞納や共同生活のルール違反など、契約解除事由に該当する行為があった場合は、退去となる可能性もあります。

シニア向け分譲マンションの契約形式

シニア向け分譲マンションの契約形式は「売買契約」です。入居者はマンションの部屋を「購入」し、所有権を得ることになります。これは一般的なマンションの購入と変わりません。

所有権があるため、自身の資産として保有し続けることができ、将来的に売却したり、賃貸に出したり、相続したりすることも可能です。ただし、所有者として、管理組合の一員となり、管理費や修繕積立金などの負担義務が生じます。

提供されるサービス内容の違い

提供されるサービス内容も、両者の大きな違いです。

サ高住の必須サービスと任意サービス

サ高住には、法律で義務付けられている「必須サービス」と、施設ごとに提供される「任意サービス」があります。

必須サービス

サービス名	内容
安否確認サービス	定期的な巡回やコールによる安否確認が行われます。
生活相談サービス	入居者の日常生活上の悩みや不安に関する相談に対応します。

任意サービス

サービス名	内容
食事提供サービス	施設内の食堂などで食事が提供されます。
生活支援サービス	掃除、洗濯、買い物代行などの日常生活のサポートが受けられます。
介護サービス	訪問介護事業所などを併設している場合、施設内で介護サービスを受けられます。
医療連携	提携医療機関による定期的な健康相談や緊急時の対応が行われます。

これらの任意サービスは、別途費用がかかる場合があります。

シニア向け分譲マンションのサービス内容

シニア向け分譲マンションで提供されるサービスは、マンションによって非常に幅があります。サ高住のように法律で義務付けられたサービスはありませんが、多くのマンションで以下のようなサービスが提供されています。

フロントサービス: 来客対応、郵便物・宅配物の受け渡し、タクシーの手配など。
安否確認サービス: センサーによる見守りや、定期的な声かけなど。
緊急時対応サービス: 緊急コールボタンなどによる24時間体制の緊急対応。
生活支援サービス: 提携業者によるハウスクリーニングや買い物代行などの紹介・手配。
健康相談サービス: 提携医療機関による健康相談会など。

介護サービスや食事提供は、基本的には外部のサービスを利用することになりますが、中には施設内に訪問介護ステーションや食堂を併設しているマンションもあります。

居室と設備の違い

居室の広さや設備についても、それぞれに特徴があります。

サ高住の居室と設備基準

サ高住の居室には、一定の基準が設けられています。

居室面積: 原則25平方メートル以上（一部特例あり）
設備: 台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、入浴設備の設置が原則として義務付けられています。
バリアフリー: 段差の解消や手すりの設置など、高齢者が安全に移動できるバリアフリー構造が必須です。

居室は個室が基本で、プライバシーが確保されています。施設によっては、夫婦部屋が用意されている場合もあります。

シニア向け分譲マンションの居室と設備

シニア向け分譲マンションの居室や設備は、一般的な分譲マンションと同様に、多様な間取りや広さがあります。

居室面積: 様々で、購入する部屋によって異なります。
設備: 各部屋にキッチン、浴室、トイレ、収納などが完備されています。
バリアフリー: 高齢者向けに設計されているため、段差が少ない、手すりが設置されている、浴室やトイレが広いなど、バリアフリー仕様が一般的です。

共有施設としては、ラウンジ、フィットネスルーム、大浴場、ゲストルーム、食堂などが設けられていることが多いです。

サ高住とシニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

それぞれの住まいには、メリットとデメリットがあります。ご自身の状況やニーズに合わせて、どちらが適しているかを検討することが大切です。

サ高住のメリット・デメリット

サ高住のメリット

比較的初期費用を抑えられる: 購入費用が発生しないため、シニア向け分譲マンションに比べて初期費用を抑えられます。
安否確認・生活相談が必須: 法律で定められたサービスにより、最低限の見守りと相談体制が確保されています。
介護サービスとの連携: 併設や提携によって、介護が必要になった際にスムーズにサービスを受けやすい環境が整っている場合があります。
自由度が高い: 施設にもよりますが、外出や外泊の制限が少なく、比較的自由に生活できます。
賃貸借契約: 資産として保有する必要がないため、将来的に住み替えを検討しやすいです。

サ高住のデメリット

所有権がない: 居室は賃貸のため、資産にはなりません。
サービス内容が限定的: 必須サービス以外は任意であり、提供されるサービスの種類や質は施設によって差があります。
介護度が重くなると転居の可能性: 施設によっては、重度の介護が必要になった場合、他の介護施設への転居を求められることがあります。
月額費用が発生し続ける: 退去しない限り、家賃や管理費などの月額費用を支払い続ける必要があります。

シニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

シニア向け分譲マンションのメリット

資産となる: 部屋を購入するため、ご自身の資産として保有できます。将来的に売却や相続が可能です。
自由な暮らし: 自宅と同じ感覚で、比較的自由に生活できます。
設備が充実: 高齢者向けに設計された共有施設が充実していることが多いです。
プライバシーの確保: 個人の所有物であるため、生活のプライバシーが尊重されやすいです。

シニア向け分譲マンションのデメリット

初期費用が高額: 物件購入費用が非常に高額になるため、多額の資金が必要です。
介護サービスは別途手配: 基本的に介護サービスは自己手配となるため、要介護度が高くなった場合の対応を自身で考える必要があります。
管理組合への参加: 所有者として管理組合の運営に参加する義務が生じることがあります。
空室リスク: 将来売却や賃貸に出す場合、買い手や借り手が見つからないリスクがあります。
費用負担: 空室時でも管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用が発生し続けます。

後悔しない施設選びのポイント

サ高住とシニア向け分譲マンション、どちらを選ぶにしても、後悔しないためにはいくつかの重要なポイントがあります。

ご自身の状況とニーズを明確にする

まずは、ご自身の現在の状況と、将来的にどのような生活を送りたいのかを具体的に明確にすることが重要です。

現在の健康状態と将来の見通し: 現在は自立していても、将来的に介護が必要になる可能性を考慮に入れることが大切です。どの程度の介護まで施設で対応できるのか、確認しておきましょう。
経済状況: 初期費用、月額費用ともに、無理なく支払い続けられるかを慎重に検討しましょう。
生活スタイル: 自立した生活を重視するのか、手厚いサービスを求めるのか、ご自身のライフスタイルに合った選択をしましょう。
立地条件: 家族や友人との交流のしやすさ、医療機関や買い物施設へのアクセスなども考慮に入れると良いでしょう。

介護の必要性と将来を見据えた選択

介護が必要になった場合の対応は、サ高住とシニア向け分譲マンションで大きく異なります。

サ高住の場合: 併設の介護サービスや外部サービスを利用できる施設が多く、介護が必要になった場合でも住み続けやすい場合があります。ただし、重度の介護には対応していない施設もあるため、入居前に確認が必要です。
シニア向け分譲マンションの場合: 基本的に介護サービスは自己手配となります。将来的に介護が必要になった際に、どのようなサービスをどのように利用するのか、あらかじめ計画を立てておくことが重要です。

将来的に介護度が進んだ場合でも、安心して住み続けられるかどうかをしっかりと見極めることが、後悔しない選択につながります。

情報収集と見学の重要性

パンフレットやウェブサイトの情報だけでなく、実際に施設やマンションを見学して、ご自身の目で確かめることが非常に重要です。

情報収集

インターネットやパンフレットだけでなく、地域包括支援センターや専門の相談窓口に相談し、ご自身の状況に合った施設の種類や条件についてアドバイスをもらうことも大切です。

複数施設の比較検討

複数のサ高住やシニア向け分譲マンションを比較検討することで、それぞれの特徴やご自身のニーズとの合致度を客観的に評価できます。

見学時のチェックポイント

項目	チェック内容
施設の雰囲気	清潔感があるか、入居者の表情はどうか。
スタッフの対応	丁寧で親身な対応か、十分な人手が確保されているか。
居室の設備	広さ、日当たり、設備は十分か。
共用スペース	利用しやすく、清潔に保たれているか。
食事	試食が可能であれば、味や献立を確認する。
緊急時の対応	どのように対応してくれるのか、具体的な説明を聞く。
費用	初期費用、月額費用の内訳を詳細に確認し、不明な点がないようにする。
契約内容	契約書の内容をしっかり確認し、納得できるまで説明を受ける。

他の高齢者向け住まいとの比較

サ高住やシニア向け分譲マンション以外にも、高齢者向けの住まいはいくつか存在します。ここでは、代表的な「住宅型有料老人ホーム」と「グループホーム」との違いについても触れておきましょう。

住宅型有料老人ホームとの違い

住宅型有料老人ホームは、生活支援サービスや食事提供サービスが付いた高齢者向けの住まいです。サ高住との主な違いは、提供される介護サービスにあります。

項目	サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）	住宅型有料老人ホーム
定義	高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく賃貸住宅	老人福祉法に基づく高齢者向け居住施設
必須サービス	安否確認、生活相談	特段の必須サービス規定なし（施設による）
介護サービス	外部サービス利用が基本（併設の場合あり）	外部サービス利用が基本
目的	高齢者の自立支援、居住安定	高齢者の生活支援、安寧な生活の提供

住宅型有料老人ホームは、サ高住と比べて「居住の安定確保」というよりは「生活支援」に重点を置いている傾向があります。介護が必要になった場合は、入居者自身が外部の介護サービス事業所と契約し、サービスを利用します。

グループホームとの違い

グループホームは、認知症の高齢者が少人数で共同生活を送る地域密着型の施設です。サ高住やシニア向け分譲マンションとは、入居条件や目的が大きく異なります。

項目	サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）	シニア向け分譲マンション	グループホーム
入居条件	60歳以上の方、または要介護認定を受けている60歳未満の方	マンションによる（50～60歳以上など）	医師の診断で認知症と診断された方、要支援2以上
目的	高齢者の自立支援、居住安定	高齢者の快適な居住、資産形成	認知症高齢者の自立支援、症状の緩和
サービス	安否確認、生活相談が必須	マンションによるが、生活支援が主	認知症ケアに特化した介護サービス
契約形態	賃貸借契約	売買契約	介護保険サービスの利用契約と居住契約

グループホームは、あくまで認知症の高齢者を対象とした専門施設であるため、認知症と診断されていない方は入居できません。

サ高住とシニア向け分譲マンションに関するよくある質問

ここでは、サ高住とシニア向け分譲マンションに関してよくある質問にお答えします。

サ高住で受けられる介護サービスの内容は

サ高住で受けられる介護サービスは、施設によって大きく異なります。安否確認と生活相談は必須サービスとして提供されますが、それ以外の介護サービスは任意サービスとなるため、施設が併設しているか、あるいは外部の介護サービス事業者と提携しているかによって利用できるサービスの範囲が変わります。

一般的には、施設内に訪問介護ステーションやデイサービスを併設しているサ高住であれば、施設内で介護サービスを受けることができます。このような場合、入居者は個別に介護サービス契約を結び、介護保険の自己負担分を支払うことになります。併設されていない場合は、入居者自身が地域の介護サービス事業所を探し、契約を結ぶ必要があります。